0731-85785085

栏目导航
新闻资讯
联系我们
电话:0731-85785085
邮箱:jiantianlawfirm@163.com
微信公众号:见田说法
地址:长沙市岳麓区湘江财富金融中心D座25楼
当前位置:首页 > 新闻资讯
关于夫妻一方出售共同房产的合同履行问题(一)
浏览:1774 发布日期:2019-03-06

      在房屋买卖合同纠纷中,存在大量夫妻一方出卖共有房产的情形。比如:李雷与韩梅梅是夫妻,有一套夫妻共有的房产。李雷出于某种原因找到张三,在没有韩梅梅签字的情形下二人签订房屋买卖合同,之后双方在房屋买卖的某个环节(腾房、过户等)产生纠纷,张三遂诉至法院。

(本文将共有人统称为韩梅梅,擅自处分的共有人统称为李雷,买受人统称为张三。)

      通常而言,夫妻关系存续期间通过买卖所取得的房屋为夫妻共同财产。对于夫妻共同财产夫或妻任何一方均有管理权,但若要处分,须夫妻双方均知情且同意,否则无法完成物权的转移,即无法办理房屋过户手续。张三在签订房屋买卖合同时应当就房屋是否为夫妻共同财产、配偶是否同意卖房等情况进行合理审查。

      为何张三会在只有李雷一人出面的情形下签订房屋买卖合同?也许是涉案房屋产权证书上仅登记了李雷一人的名字,张三相信该房屋是个人财产,李雷有权单独处分;或是李雷制造出韩梅梅已经同意的假象,将夫妻共同财产出卖而“中饱私囊”;或是李雷与韩梅梅为后期违约故意“留一手”......无论是哪一种情形,都将影响到合同的履行,对于张三而言,很可能面临花了钱、花了心力,最终仍无法买到心仪的房屋的局面,因此提前做好风险控制尤为重要。

张三与李雷签订的房屋买卖合同大致有以下情形:

房屋产权证书上仅登记一人,被登记的一方单独签订房屋买卖合同,另一方不知情。

      夫妻共同财产登记在一人名下是非常普遍的现象,在这种情形下张三很容易相信涉案房屋属于个人财产,并以合适的价格与之签订房屋买卖合同。若是张三已经支付相应购房款,并完成了过户登记,则韩梅梅无法追回房屋的所有权;若是张三没有支付相应的对价,或没有完成过户手续,或张三购买时就已经知道房屋是夫妻共有,则韩梅梅可以选择追回房屋的所有权,也可以选择追认该合同,使合同继续履行。

      即便房屋仅登记在一人名下,张三仍应履行合理审查义务。在购买房屋时无论登记在谁的名下,都应当确认房屋是不是属于夫妻共有。若房屋明显不是个人财产依旧以登记在一人名下为由进行抗辩,极可能导致合同无法继续履行,产生不必要的风险(如张三经过实地看房发现李雷夫妇均居住在涉案房屋内,知道或者应当知道涉案房屋极可能是夫妻共同财产)。

案例一

杨维丽与梁伟、陈伟确认合同无效纠纷

      本案中杨维丽与梁伟为夫妻,涉案房屋是夫妻共同财产,但仅登记在梁伟一人名下。梁伟在杨维丽不知情的情况下与陈伟签订房屋买卖合同,陈伟有理由相信梁伟有权处分,交付了合理的对价,并且办理了过户登记,完成了善意取得的全过程,作为实际的共有权人杨维丽已无力追回房产。

案例二

沙越、张展明与汤文彪、孙静薇房屋买卖合同纠纷

     本案中涉案房屋虽然登记在孙静薇一人名下,但是其丈夫张展明在合同履行期间向房产交易中心提出异议登记,作为房屋买受人的沙越应当知道该房屋并非个人财产,且房屋共有人对于出售房屋存在异议,此情形下买受人以“房屋仅登记在一人名下”而适用善意取得很难得到支持。

(本文图片均来自于网络,如涉及侵犯著作权,请及时与我们联系,我们将立即删除。)

见田律师事务所


地址:长沙市岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场环球中心A座20楼

邮编:410013

电话:0731-85785085

传真:0731-85785085

网址:http://www.jinlailawyer.com

邮箱:jiantianlawfirm@163.com